Llei 11/2026: principals novetats en matèria d’habitatge i arrendaments a Catalunya

La Llei 11/2026, de 9 de juliol, introdueix modificacions rellevants en la normativa catalana d’habitatge, especialment pel que fa al concepte de gran tenidor, el règim de contenció de rendes, el lloguer d’habitacions, la publicitat dels immobles, el dipòsit de fiances, la inspecció i el règim sancionador.

La norma es va publicar al DOGC el 13 de juliol de 2026. Amb caràcter general, va entrar en vigor el 14 de juliol de 2026, mentre que determinades obligacions contractuals vinculades a la nova definició de gran tenidor són aplicables als contractes formalitzats a partir de l’1 d’agost de 2026.

1. Nova definició catalana de gran tenidor

La reforma incorpora un nou concepte de gran tenidor dins la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge.

Tenen aquesta consideració, amb independència del nombre d’habitatges que posseeixin:

• les entitats financeres;

• les filials immobiliàries d’entitats financeres;

• els fons d’inversió;

• les entitats de gestió d’actius;

• els fons de capital risc;

• els fons de titulització d’actius.

També tenen la condició de gran tenidor:

• Les persones jurídiques titulars de 10 immobles urbans d’ús residencial al conjunt de l’Estat, o de 5 o més immobles situats a Catalunya;

• Les persones físiques que compleixin aquests mateixos llindars.

Queden exceptuats, en els termes exposats al document, els promotors socials, determinades persones jurídiques amb més d’un 15 % de la superfície habitable del seu parc a Catalunya qualificada com a habitatge de protecció oficial destinat al lloguer i les entitats privades sense ànim de lucre que proporcionin habitatge a persones vulnerables.

Aquest nou concepte català s’utilitza principalment per determinar l’obligació d’inscripció al Registre de grans tenidors i les obligacions en matèria de lloguer social.

2. No hi ha una única definició de gran tenidor

Un dels aspectes més importants de la reforma és que cal distingir entre diverses definicions, segons la normativa i la finalitat per a la qual s’hagi de determinar aquesta condició.

Definició de la Llei 24/2015

La definició és semblant a la catalana anterior, però, en el cas de les persones físiques, exigeix tenir més de 10 immobles, és a dir, un mínim d’11 al conjunt de l’Estat, o bé 5 o més a Catalunya.

Definició estatal aplicable a la LAU

Segons la Llei estatal 12/2023, és gran tenidor la persona física o jurídica titular de:

• més de 10 immobles urbans d’ús residencial, o

• més de 1.500 m² construïts d’ús residencial,

sense computar garatges ni trasters.

A Catalunya, les resolucions de declaració de zones de mercat residencial tensionat han reduït aquest llindar. En aquestes zones, es considera gran tenidor la persona física o jurídica titular de 5 o més immobles urbans residencials situats dins la mateixa zona tensionada.

Aquesta és la definició que s’ha d’utilitzar per aplicar:

• Les normes de contenció de la renda en nous contractes situats en zones tensionades;

• La pròrroga extraordinària per vulnerabilitat;

• Determinats requisits processals en procediments judicials de recuperació de la possessió.

En aquests procediments s’ha d’acreditar si la part actora és o no gran tenidora i indicar si l’immoble constitueix el domicili habitual de la persona demandada.

Definició a efectes fiscals

Segons el material aportat, a efectes fiscals es considera gran tenidor qui sigui propietari de:

• 10 o més immobles residencials, o

• Més de 1.500 m² residencials situats a Catalunya, o

• 5 o més immobles residencials situats en zones de mercat tensionat.

Per tant, no es pot aplicar automàticament una mateixa definició a totes les situacions: cal determinar quina norma és aplicable en cada cas.

3. Noves regles de còmput dels habitatges

La llei estableix tres criteris específics per determinar el nombre d’habitatges atribuïbles a una persona:

Copropietats

Les participacions indivises es computen de manera acumulada fins que equivalguin a una titularitat completa.

Per exemple, una participació del 30 % en un habitatge, una del 60 % en un altre i una del 10 % en un tercer equivalen, conjuntament, a un habitatge complet.

Habitatges en proindivís

Quan un dels cotitulars té la condició de gran tenidor, l’habitatge s’ha de tractar aplicant les limitacions pròpies d’aquesta condició, encara que els altres cotitulars no siguin grans tenidors.

Edificis sense divisió horitzontal

Cada unitat residencial computa com un habitatge independent, encara que tot l’edifici tingui una sola referència cadastral o constitueixi una única finca registral.

4. Publicitat i cèdula d’habitabilitat

La reforma prohibeix comercialitzar o anunciar un immoble destinat a habitatge si no disposa de cèdula d’habitabilitat vigent.

Es mantenen les mencions obligatòries que ja s’havien d’incloure a la publicitat abans de la reforma. No obstant això, ja no és necessari publicar o informar expressament de les dades de la cèdula; el que és imprescindible és que l’habitatge en disposi efectivament.

5. Nova regulació dels arrendaments d’habitacions

La llei amplia el concepte d’arrendament d’habitació.

Als efectes del règim de contenció de rendes, es considera arrendament d’habitació qualsevol negoci jurídic que atribueixi a una persona arrendatària, cessionària, ocupant o usuària, a canvi d’una contraprestació econòmica:

• L’ús residencial exclusiu d’una habitació, i

• El dret a utilitzar els espais comuns de l’habitatge.

La denominació formal del contracte no altera aquesta qualificació. Per tant, la fragmentació de l’habitatge en diversos contractes no permet eludir les normes pròpies dels arrendaments d’habitatge.

En aquests contractes és obligatori:

• Dipositar la fiança a l’INCASÒL;

• Inscriure les dades del contracte;

• Informar de la finalitat contractual al registre de fiances.

En zones de mercat residencial tensionat, la suma de les rendes de totes les habitacions no pot superar la renda màxima que resultaria aplicable a l’habitatge si es llogués com una única unitat.

6. Ampliació del concepte de renda

La llei adopta una definició molt àmplia de renda, preu o contraprestació econòmica.

Es considera com a tal qualsevol import dinerari o econòmicament valorable que l’arrendatari hagi de satisfer, directament o indirectament, per disposar de l’habitatge o de l’habitació.

S’hi inclouen expressament:

• Les quantitats assimilades a la renda;

• Les despeses generals;

• Els serveis individualitzats;

• Les quotes;

• Les repercussions de despeses;

• Els serveis obligatoris;

• Qualsevol altre concepte contractual relacionat amb l’ús residencial.

Aquesta regulació pretén evitar que els límits de renda es puguin superar mitjançant la incorporació de conceptes econòmics addicionals al rebut mensual.

La norma no es refereix expressament als impostos i per tant entenem que l’IBI i la taxa d’escombraries poden repercutir-se separadament de la renda.

7. Regularització voluntària dels excessos de renda

S’introdueix un mecanisme de regularització voluntària per als supòsits en què, durant una inspecció, es detecti que el preu total satisfet supera el màxim legal en un import que no ultrapassa el 5 %.

L’Administració pot requerir l’arrendador i oferir-li la possibilitat de:

• Adaptar el contracte al preu màxim legal;

• Retornar al llogater les quantitats cobrades en excés, sense interessos;

• Acreditar davant l’Administració el compliment del requeriment dins el termini concedit.

Si no hi ha reincidència i l’arrendador compleix íntegrament les condicions de la regularització, no s’incoa expedient sancionador.

8. Reforç del règim sancionador

La reforma endureix de manera significativa el règim d’infraccions.

Infraccions molt greus

Es qualifiquen com a molt greus:

• No fer constar la finalitat del contracte;

• Indicar una finalitat simulada, falsa o fraudulenta;

• Repercutir despeses de gestió immobiliària o de formalització del contracte en situacions de limitació de rendes;

• Introduir quotes, despeses, serveis o conceptes econòmics que no estiguessin repercutits expressament al contracte anterior;

• Cobrar rendes superiors al límit legal.

Infraccions greus

Es consideren greus:

• No indicar al contracte el preu màxim que resulti de l’índex o l’última renda del contracte anterior;

• Fer-hi constar una renda anterior o un límit superior al legalment aplicable;

• No indicar la condició de gran tenidor;

• No dipositar la fiança a l’INCASÒL en els contractes d’habitacions;

• Incomplir les obligacions de comunicació al Registre de grans tenidors;

• Obstruir les funcions d’informació, comprovació, inspecció o control de l’Administració.

Nova infracció lleu

S’incorpora com a nova infracció lleu formalitzar el negoci jurídic sense disposar de cèdula d’habitabilitat vigent.

9. Modificacions en el lloguer social obligatori

La Llei 24/2015 manté les obligacions dels grans tenidors relatives a l’oferta de lloguer social, però modifica el sistema de càlcul de la renda.

La renda que haurà de satisfer la persona beneficiària serà:

• La renda resultant del règim de contenció de preus, reduïda en un 5 %, quan l’habitatge estigui situat en un municipi sotmès a contenció;

• L’índex mitjà català de referència de preus del lloguer, també reduït en un 5 %, quan el municipi no estigui sotmès a contenció.

  
  

10. Tanteig i retracte en determinades transmissions

La reforma sotmet al dret de tanteig la transmissió d’habitatges quan concorrin simultàniament les circumstàncies següents:

• L’habitatge està situat en una zona de mercat residencial tensionat;

• El propietari venedor és una persona jurídica amb la condició de gran tenidor;

• El titular figura inscrit al Registre de grans tenidors.

Per tant, abans de formalitzar determinades transmissions, serà necessari comprovar tant la situació de l’habitatge com la condició i la inscripció del transmitent.

Conclusions

La Llei 11/2026 amplia el control administratiu sobre els arrendaments d’habitatge i reforça especialment les obligacions de transparència, informació i compliment dels límits de renda.

Les principals conseqüències pràctiques són:

• Cal identificar correctament quina definició de gran tenidor és aplicable en cada cas;

• C’han de revisar els criteris de còmput de les propietats;

• No es poden comercialitzar habitatges sense cèdula vigent;

• Els lloguers d’habitacions queden sotmesos a obligacions registrals i, en zones tensionades, al límit global de renda de l’habitatge;

• Qualsevol despesa o servei vinculat a l’ús residencial pot quedar integrat en el concepte ampli de contraprestació econòmica;

• Els contractes han d’informar correctament de la finalitat, la renda anterior, el límit aplicable i la condició de gran tenidor;

• L’incompliment pot donar lloc a infraccions lleus, greus o molt greus.

  
  

Davant d’aquest nou marc normatiu, resulta especialment recomanable revisar els models de contracte, els anuncis, els sistemes de facturació i repercussió de despeses, així com els procediments de dipòsit de fiances i comunicació als registres corresponents.